- 1 - 黄山市住宅小区物业管理条例 （2019年12月26日黄山市第七届人民代表大会常务委 员会第十六次会议通过 2020年3月27日安徽省第十三届人 民代表大会常务委员会第十七次会议批准） 第一条　为了规范物业管理活动，提升物业服务水平， 维护业主 、物业使用人和物业服务企业的合法权益 ，营造良 好的生活环境 ，促进和谐社区建设 ，根据《中华人民共和国 物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规， 结合本市实际，制定本条例。 第二条　本条例所称物业管理 ，是指业主通过选聘物业 服务企业按照物业服务合同约定或者业主自行对建筑物 、构 筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理， 维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 第三条　本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业 管理活动及其监督管理。 第四条　物业管理应当遵循党建引领 、业主自治 、专业 服务与依法监管相结合的原则。 第五条　市、县（区）人民政府应当加强对本行政区域 内物业管理工作的领导 。街道办事处 、乡镇人民政府应当明 确物业管理机构 ，配备物业管理人员 ，履行辖区内物业管理- 2 -活动的监督管理职责。 第六条　市人民政府物业管理行政主管部门负责全市 物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责： （一）拟定、制定物业管理相关政策措施； （二）指导各县（区）做好物业管理工作； （三）实施物业管理诚信档案制度； （四）建立并推广使用统一规范的网上物业管理平台 （以下简称物管平台 ）； （五）监督、指导专项维修资金的使用； （六）指导、监督物业管理招投标活动 ，指导和规范物 业管理市场行为、重大物业管理纠纷与投诉的处理； （七）制定小区管理规约 、业主大会议事规则 、物业服 务合同、承接查验协议 、装饰装修管理服务协议等示范文本 ； （八）法律、法规规定的其他职责。 第七条　县（区）人民政府物业管理行政主管部门具体 负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作 ，履行下列 职责： （一）指导街道办事处 、乡镇人民政府依法开展物业管 理相关工作； （二）做好前期物业服务合同 、临时管理规约 、物业服 务合同、承接查验、业主委员会有关材料备案工作； （三）对专项维修资金的使用进行指导、监督； - 3 -（四）采集、核查物业服务企业信用信息 ，建立相关物 业管理档案，并接受查询； （五）指导、监督物管平台的使用； （六）组织开展物业管理相关工作人员的培训； （七）法律、法规规定的其他职责。 第八条　市、县（区）相关行政管理部门应当按照各自 职责，做好相关行政执法和监督管理工作： （一）住房城乡建设行政管理部门负责监管工程质量保 证金；监督建设单位履行建筑工程质量保修责任 ；受理房屋 质量问题的投诉； （二）公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全 、 公共秩序的违法行为 ，对燃放烟花爆竹 、监控安防 、车辆停 放等开展监督检查 ，依法参与交通安全纠纷处理 ，做好流动 人口监督管理工作； （三）司法行政管理部门负责指导物业管理纠纷人民调 解工作； （四）民政行政管理部门负责居（村）民委员会指导、 监督业主大会、业主委员会开展自治管理活动的监督； （五）消防行政管理部门负责对住宅小区内消防工作实 施监督管理； （六）生态环境行政管理部门负责住宅小区以及周边环 境保护工作的监督管理 ，依法查处违反环保法律 、法规的行- 4 -为； （七）自然资源和规划行政管理部门负责物业服务用房 规划的核实以及违法建设的认定； （八）城市管理行政管理部门负责查处装修过程中擅自 变动房屋承重结构，违法搭建建筑物、构筑物等违法行为 ； （九）人民防空行政管理部门负责对人防工程设施的建 设与使用进行监督检查； （十）市场监管行政管理部门负责电梯等特种设备安全 和物业服务收费的监督检查； （十一）发展改革行政管理部门负责监督管理电力设施 和电能保护等工作； （十二）经济信息化行政管理部门负责协调通信运行设 施保护等工作； （十三）园林绿化行政管理部门负责住宅小区内绿化的 日常指导和监督工作。 第九条　建立健全社区党组织 、居（村）民委员会 、业 主委员会和物业服务企业议事协调机制。 在业主委员会和物业服务企业中 ，根据中国共产党章程 的规定，设立中国共产党的组织 。鼓励和支持符合条件的中 共党员业主通过规定程序担任业主委员会委员。 第十条　市、县（区）物业管理行政主管部门应当加强 对物业服务企业的动态管理 ，对物业服务企业的服务质量进- 5 -行考核。 第十一条 　住宅小区内已交付的专有部分面积超过建 筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的 ，建设单 位应当按照 《安徽省物业管理条例 》的规定向县 （区）物业 管理行政主管部门和街道办事处 、乡镇人民政府报送筹备成 立首次业主大会会议所需的文件资料。 符合首次业主大会会议召开条件 ，但未及时召开大会的 ， 建设单位 、前期物业服务企业或者业主可以向街道办事处或 者乡镇人民政府书面提出召开首次业主大会会议的报告 。街 道办事处或者乡镇人民政府应当自接到报告之日起四十五 日内，依照《安徽省物业管理条例 》的有关规定 ，组织成立 业主大会会议筹备组，筹备召开首次业主大会会议。 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。 第十二条 　住房城乡建设 、自然资源和规划 、人防、消 防等单位 ，应当对首次业主大会筹备组就筹备成立业主大会 所需要的信息资料查询依法予以配合。 第十三条 　提倡采用信息化技术 ，改进业主大会集体讨 论、征求意见和投票表决方式。 物业管理行政主管部门建立的物管平台 ，应当具备公示 公告、集体讨论、征求意见、投票表决等功能。 业主在物管平台的注册信息应当与其不动产登记信息 一致，并享有与其专有面积相对应的表决权重。 - 6 -业主可以在物管平台上依法行使业主权利 ，实名参与讨 论、发表意见、投票表决。 业主有权选择网上投票或者纸质书面投票方式参与表 决，同一业主同一事项网上投票和纸质书面投票结果出现不 一致时，以书面投票为准。 在物管平台上发布公告 、征求意见的期限不得少于三十 日。进行投票表决的，网上投票期限不得少于七日。 第十四条 　业主大会应当建立规范的财务管理制度 ，保 证资金安全 。经业主大会同意 ，业主委员会可以聘请执行秘 书、财务人员等专职工作人员。 第十五条 　业主委员会由业主大会选举产生。 业主大会可以在选举产生业主委员会委员的同时 ，选举 产生候补委员 ，候补委员人数不得超过委员人数的百分之五 十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。 业主委员会委员候补办法由业主大会决定或者在业主大会 议事规则中规定。 业主委员会委员和候补委员名单应当在住宅小区内显 著位置和物管平台上公示。 第十六条 　业主委员会及其委员不得有下列行为： （一）阻挠业主大会行使职权 ，拒绝执行业主大会决定 ； （二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章； （三）煽动业主拒缴物业服务费 ，散布不利于物业管理- 7 -的虚假信息 ，打击、报复、诽谤、陷害有关投诉人 、举报人； （四）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、 毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料； （五）未经业主大会决定 ，擅自与物业服务企业签订或 者解除物业服务合同； （六）骗取、挪用、侵占专项维修资金或者公共收益 ； （七）索取或者违法收受建设单位 、物业服务企业 、维 修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他 利益； （八）向物业服务企业销售商品 、承揽业务 ，牟取不当 利益； （九）损坏共用设施设备 ，违法搭建 ，破坏房屋外观和 承重结构 ，擅自改变物业使用性质 ，拒缴物业服务费和专项 维修资金，以及违法出租房屋； （十）其他侵害业主合法权益的行为。 第十七条 　业主委员会任期届满三个月前 ，应当书面告 知街道办事处或者乡镇人民政府 、居（村）民委员会 。街道 办事处或者乡镇人民政府应当指导 、协助成立换届选举小组 ， 由换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业 主委员会。 换届选举小组成立至新一届业主委员会选举产生期间， 业主委员会不得就选聘 、解聘物业服务企业等共同管理事项- 8 -组织召开业主大会会议 ，但发生危及房屋安全和人身财产安 全的紧急情况，需要立即使用房屋专项维修资金进行维修、 更新、改造的除外。 业主委员会逾期未能换届选举的 ，由街道办事处或者乡 镇人民政府指导所在地的居 （村）民委员会组织召开业主大 会会议选举产生新一届业主委员会。 第十八条 　推行业主委员会主任离任审计制度 ，审计事 项由业主大会决定 ，审计结果应当予以公示 ，审计费用可以 在业主共有资金中支出。 第十九条 　住宅小区经专有部分面积占建筑物总面积 过半数且人数占总人数过半数的业主同意 ，可以在街道办事 处或者乡镇人民政府的指导监督下，由业主自行管理。 业主自行管理的 ，业主大会应当设定执行机构及其负责 人，负责日常管理工作。 第二十条 　业主自行管理的住宅小区 ，业主大会聘请专 业保洁、保安、绿化养护 、设施设备保养维修单位的 ，应当 与其签订专业服务合同 ；业主大会聘请自然人进行公共区域 清洁卫生 、秩序维护 、绿化养护 ，以及共用部位 、共用设施 设备的运行 、保养和维修服务的 ，鼓励为其支