南通市住宅物业管理条例 (2020年3月20日南通市第十五届人民代表大会常务 委员会第二十九次会议通过2020年5月15日江苏省第十三 届人民代表大会常务委员会第十六次会议批准） 目 录 第一章 总则 第二章 业主和业主组织 第三章 前期物业管理 第四章 物业保修金与住宅专项维修资金 第五章 物业服务与监管 第六章 法律责任 第七章 附 寸则 第一章总则 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各 方合法权益，营造良好居住环境，根据《中华人民共和国物 权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》 等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条‧本市行政区域内的住宅物业管理活动及其监 督管理，适用本条例。 -1- 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指 业主通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域内的 建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护和管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。 第三条建立健全社区党组织、社区居民委员会、业主 委员会和物业服务企业议事协调机制，发挥社区党组织在基 层社会治理中的领导作用。 第四条市、县级人民政府应当加强对物业管理工作的 组织领导，将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设 和社会治理体系；制定扶持政策，引导老旧小区、保障性住 房的业主选聘物业服务企业开展物业管理活动：建立完善部 门联动管理体制，协调处理物业管理工作中的突出问题，提 高物业服务和管理水平。 第五条市、县级物业管理主管部门负责物业管理活动 的统一监督管理工作。 公安、价格、规划、环境保护、城市管理、卫生健康、 应急管理、市场监督管理、人民防空、燃气管理、供排水管 理等有关部门按照各自职责，建立物业投诉处理等制度，会 同物业管理主管部门、街道办事处（镇人民政府）在物业管 理区域内公示相关职责事项和联系方式，依法做好物业管理 的相关工作。 街道办事处（镇人民政府）具体负责物业管理工作的指 -2 - 导、协调和监督。 社区居（村）民委员会应当协助街道办事处（镇人民政 府）做好物业管理的相关工作。 第六条市物业管理主管部门应当会同相关部门组织 建立物业管理公共服务平台，用于电子投票、信息公开、招 投标、纠纷投诉处理等。市物业管理公共服务平台应当纳入 市人民政府的公共服务平台。 鼓励物业服务企业运用互联网等新技术，提高物业服务 水平。 第七条物业管理协会应当建立完善行业诚信和自律 机制，协助物业管理主管部门做好信用信息管理，维护业主 及物业服务企业合法权益。 第八条建立物业服务第三方评估制度，业主自治组织、 建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构 开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业 服务质量评估等活动。具体办法由市物业管理主管部门制定。 第二章‧业主和业主组织 第九条房屋的所有权人为业主。 业主应当依照法律、法规和管理规约行使权利、履行义 务。 第十条业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业 - 3 - 主大会选举产生业主委员会。业主人数较少且经全体业主一 致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、 业主委员会的职责。 第十一条符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇 人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名 提出筹备业主大会书面审请后六十日内，组织成立首次业主 大会筹备组。 筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、 社区居（村）民委员会、公安派出所等派员组成。筹备组中 的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生。 筹备组人数应当为五至十一人的单数，其中业主成员不少于 百分之六十。 筹备组成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。 筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。 第十二条首次业主大会应当制定业主大会议事规则 和管理规约。 业主大会议事规则和管理规约的示范文本由市物业管 理主管部门制定。 第十三条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表 大会，履行业主大会的职责。 同一物业管理区域有两幢以上房屋的，可以按幢、单元 或者结合实际情况组成业主小组，推选业主代表参加业主大 - 4 - 会会议。业主代表在业主大会会议召开前应当征集本小组业 主的意见和建议，需要业主书面投票表决的，由业主本人签 字确认。 第十四条业主委员会委员应当由热心公益事业、责住 心强、具有较强的公信力和组织能力、模范履行业主义务的 业主担任。业主委员会由五至十一人单数组成，每届任期三 至五年。 鼓励和支持业主中的中共党员、人大代表、政协委员和 其他社会知名人士参加业主委员会选举。 第十五条业主有下列情形之一的，不得作为首次业主 大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员候选人： 一）正在被执行刑事处罚的： （二）有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、 擅自改变物业使用性质、违法出租房屋、侵占公共场所等物 业管理相关违法行为且未改正的； （三）无故欠交物业服务费用或者住宅专项维修资金且 未改正的; （四）有较为严重的个人不良信用记录或者严重违反社 会公德造成不良影响的； （五）本人、配偶及其直系亲属与为本物业管理区域提 供服务的物业服务企业有利害关系的； （六）索取、收受建设单位、物业服务企业的财物或者 - 5 - 其他利益的; （七）法律、法规以及业主大会议事规则、管理规约规 定的其他情形。 第十六条业主委员会及其委员不得有下列行为： （一）阻挠业主大会行使职权，拒绝执行业主大会决定： （二）违反规定使用业主大会或者业主委员会印章； （三）转移、隐匿、篡改、毁弃有关文件、资料，或者 拒绝、拖延提供业主有权查询的文件、资料； （四）未经业主大会决定，擅自与物业服务企业签订或 者解除物业服务合同； （五）挪用、侵占物业公共收益等业主共有财产： （六）索取、收受房屋建设、物业服务、维修保养等单 位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益； （七）利用职务之便为自已或者他人在物业收费、停车 等方面谋取不当利益; （八）挪用住宅专项维修资金： （九）打击报复、讲谤、陷害有关投诉人、举报人： （十）其他侵害业主合法权益的行为。 业主委员会委员有前款规定行为之一的，应当按照业主 大会确定的规则予以罢免。县级物业管理主管部门、街道办 事处（镇人民政府）应当予以指导、协助。 第十七条业主委员会应当及时将下列信息在物业管 - 6 - 理区域内显著位置公示，并及时更新： （一）业主委员会委员名单、职责分工和联系方式： （二）业主大会、业主委员会的决定； （三）业主大会、业主委员会每平年的工作经费收支情 况和业主委员会委员工作补贴等费用情况： （四）业主委员会委员、候补委员交纳住宅专项维修资 金情况、每年交纳物业公共服务费、公共能耗费、停车费等 情况以及停车位使用情况； （五）其他应当向业主公示的信息。 前款第一项应当长期公示，第二项至第四项公示时间不 得少于六十日。 第十八条业主委员会有下列情形之一的，县级物业管 理主管部门应当责令限期改正：拒不改正的，由县级物业管 理主管部门、街道办事处（镇人民政府）指导、协助业主召 开业主大会会议，调整或者重新选举业主委员会： （一）不能正常开展工作的： （二）委员人数不足总数二分之一的： （三）不依法履行职责，严重影响社区和谐稳定的。 买行差额选举的业主委员会委员出现缺员时，可以从候 补委员中按照得票多少顺序依次递补。 第十九条业主委员会在任期届满三个月前，应当书面 告知街道办事处（镇人民政府）和社区居（村）民委员会。 -7 - 街道办事处（镇人民政府）应当指导、协助业主和业主委员 会成立换届工作小组，由换届工作小组组织召开业主大会会 议选举产生新一届业主委员会。换届工作小组人员构成参照 首次业主大会筹备组人员构成。 第二十条业主委员会应当自换届工作小组成立之日 起十日内，将其保管的财务账薄凭证、业主名册、会议记录、 文书档案等资料、印章以及其他属于业主所有的财物移交街 道办事处（镇人民政府）保管。不按时移交的，街道办事处 （镇人民政府）应当责令其限期移交：拒不移交的，公安机 关应当协助移交。 街道办事处（镇人民政府）应当在新一届业主委员会备 案后十日内，将其保管的前款所列资料、印章、财物等移交 新一届业主委员会。 第二十一条有下列情形之一的，可以成立物业管理委 员会代行业主大会和业主委员会职责： （一）不具备成立业主大会条件的； （二）具备成立业主大会条件但未成立，经县级物业管 理主管部门、街道办事处（镇人民政府）指导后仍不能成立 的; 业主委员会长期不能正常开展工作，经县级物业管理主 管部门、街道办事处（镇人民政府）多次指导重新选举，不 能产生新的业主委员会的，可以成立物业管理委员会代行其 - 8 - 职责。 物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间， 街道办事处（镇人民政府）对能够成立业主大会的，应当指 导筹备工作，成立业主大会：能够选举产生业主委员会的， 应当指导产生业主委员会。 第二十二条物业管理委员会由街道办事处（镇人民政 府）组织成立，成员由业主以及街道办事处（镇人民政府）、 社区居（村）民委员会、社区服务机构、建设单位、公安派 出所等派员组成。 物业管理委员会的人数为九至十三人的单数，其中业主 成员不少于百分之六十。业主成员由街道办事处（镇人民政 府）在符合业主委员会委员任职条件的业主中推荐产生。 第二十三条物业管理委员会应当自成立之日起三十 日内向县级物业管理主管部门备案，并可以持备案回执刻制 印章。备案事项变更时，应当在十五白内书面报告备案单位。 物业管理委员会成员名单、备案及变更情况应当及时在 物业管理区域内显著位置公示