-1-西宁市物业管理条例 （2020年6月23日西宁市第十六届人民代表大会常务 委员会第二十九次会议通过2020年7月22日青海省第十三 届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准） 目 录 第一章总则 第二章物业管理区域与共用设施设备 第三章业主、业主大会及业主委员会 第四章物业服务 第五章物业使用和维护 第六章监督管理 第七章法律责任 第八章附则 第一章总 则 第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的 合法权益，改善业主的生活和工作环境，促进和谐社区建设， 根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》 和《青海省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际， 制定本条例。-2-第二条本市行政区域内的物业管理及其监督活动，适 用本条例。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或 者自行管理等形式，对物业服务区域内的建筑物、构筑物及 其配套设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护环 境卫生和相关秩序的活动。 第三条本市物业管理纳入社区治理体系，坚持党委领 导、政府主导、居民自治、多方参与、协商共建、科技支撑 的工作格局。建立健全社区（村）党组织领导下居（村）民 委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务 人等共同参与的治理架构。 推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中 建立党组织，发挥党建引领作用。 第四条物业管理相关主体应当遵守权责一致、质价相 符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依 法付费的市场秩序，优化市场环境。 第五条市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工 作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划、社区 建设和社区治理体系，推动物业管理规范化、市场化。县（区） 人民政府具体负责本辖区内的物业管理工作，建立物业管理 综合协调工作机制，明确物业管理的行政主管部门，组织辖 区内街道办事处、乡（镇）人民政府、物业管理行政主管部-3-门及相关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作， 协调解决辖区内物业管理重大问题。 市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内 物业管理活动的监督管理工作。 市、县（区）自然资源和规划、城乡建设、市场监督管 理、公安、城市管理、消防救援、生态环境、卫生健康、民 政、人民防空、园林绿化等行政主管部门按照各自职责负责 物业管理区域内的相关监督管理工作。 第六条街道办事处、乡（镇）人民政府组织、指导业 主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建； 监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责； 参加物业承接查验，监督物业管理项目的移交、接管和物业 服务人依法履行义务；监督物业管理活动，协调物业管理与 社区建设的关系，调处物业管理纠纷；组织推动老旧住宅小 区实施市场化物业管理。 社区居（村）民委员会在街道办事处、乡（镇）人民政 府指导下开展具体工作，监督物业服务人依法履行义务，有 权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会、物 业服务人进行询问，调解物业纠纷。 第七条突发公共事件应对期间，街道办事处、乡（镇） 人民政府负责落实依法采取的各项应急措施，指导物业服务 人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。-4-物业服务人应当服从政府统一指挥，在街道办事处、乡 （镇）人民政府指导下积极配合社区居（村）民委员会开展 工作，依法落实应急预案和各项应急处置措施。物业服务人 依法执行政府实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应 当依法予以配合。 第八条鼓励采用新技术、新方法，促进互联网与物业 管理深度融合，提升物业管理质量和服务水平，推动物业服 务向智能、绿色方向发展。 第二章物业管理区域与共用设施设备 第九条物业管理区域应当按照下列规定划分： （一）物业配套设施设备共用的，应当划分为一个物业 管理区域；但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管 理的，或者已分割成多个封闭小区，且其配套设施设备能够 分割、独立使用的，可以分别划分为独立的物业管理区域； （二）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目， 其配套设施设备共用的，可以划分为一个物业管理区域； （三）已建成、共用设施设备比较齐全且相对集中的项 目，可以划分为一个物业管理区域。 第十条已经形成独立物业管理区域的，不重新调整， 但物业管理区域业主共同决定分割或者合并物业管理区域 的除外。-5-物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场 地不得分割管理。 第十一条建设单位应当按照规定配置物业服务用房。 物业服务用房应当相对集中安排在物业管理区域中心或者 出入口附近，地面以上、二层以下，配置在住宅楼内的，应 当有独立通道。 分期开发建设的，在物业服务用房尚未交付前，建设单 位应当无偿提供符合标准的临时物业服务用房。 业主委员会办公用房从物业服务用房中提供，面积不得 高于五十平方米。 第十二条物业管理区域内的下列配套设施设备和相 关场所属于业主共有： （一）物业服务用房、门卫房、值班室、共用设施设备 使用的房屋； （二）共用的架空层、走廊、楼梯间、电梯间； （三）物业管理区域内除城镇公共道路以外的其他道路， 除城镇公共绿地或者明示属于个人以外的其他绿地； （四）建设单位以商品房买卖合同或者其他书面形式承 诺归业主共有的房屋和设施设备； （五）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部 分或者其他权利人所有的场所及设施； （六）法律、法规规定的其他共有部分。-6-建设单位申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次 登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机 构在不动产登记簿上予以记载。 第十三条新建住宅建设项目竣工验收之日起三个月 内，建设单位应当按照有关规定将物业管理区域内的供水、 供电、供气、供热、通讯等设施设备向相关专业经营单位移 交。 第三章业主、业主大会及业主委员会 第十四条本条例所称业主，是指物业管理区域不动产 权属证书或者不动产登记簿记载的房屋所有权人。 除前款规定外，符合下列条件之一的，可以认定为业主： （一）尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、遗赠、 拆迁补偿等旨在转移所有权的行为已经合法占有建筑物专 有部分的单位或者个人； （二）因人民法院、仲裁机构的生效法律文书取得建筑 物专有部分所有权的单位或者个人； （三）因合法建造取得建筑物专有部分所有权的单位或 者个人； （四）因继承取得建筑物专有部分所有权的个人； （五）其他符合法律、法规规定的单位或者个人。 第十五条业主在物业管理活动中，享有下列权利：-7-（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务人提供 的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事 项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的 建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会或者物业管理委员会的工作； （七）监督物业服务人履行物业服务合同； （八）对物业共有共用区域、部位或者设施设备和相关 场地使用情况以及业主共有资金管理使用享有知情权、监督 权和收益权； （九）监督专项维修资金的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第十六条业主应当履行下列义务： （一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规 则； （二）遵守物业管理区域内物业共有共用区域、部位或 者设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护以及应对突 发事件等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会-8-或者物业管理委员会作出的决定，配合物业服务人实施物业 管理； （四）按照有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）遵守房屋装饰装修的规定； （七）支持和配合物业服务人的合法经营和管理活动； （八）履行房屋安全使用责任； （九）履行生活垃圾分类投放主体责任，按照规定分类 投放生活垃圾； （十）法律、法规规定的其他义务。 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承 担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。 第十七条业主人数、业主投票权数和业主总人数按照 下列方法确定： （一）业主人数按照专有部分的数量计算，一个专有部 分按照一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付， 或者同一业主拥有两个以上专有部分的，均按照一人计算； （二）业主投票权数按照业主专有部分面积计算，每平 方米计算为一票，不足一平方米的按照四舍五入计算； （三）业主总人数，按照本款第一项业主人数的总和计 算。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行-9-使表决权，所代表的业主人数为一人。 业主可以自行投票，也可以委托他人投票。委托他人投 票的，应当出具合法有效的书面授权委托书，载明委托事项 和投票权数。一个受托人最多可以接受三名业主的委托进行 投票。 第十八条业主大会是物业服务事项的决策机构。一个 物业管理区域内业主户数不足五十户且全体业主一致同意 不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会 的职责。 第十九条符合成立业主大会条件的，建设单位应当向 街道办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面申 请，并提供相关材料；百分之十以上业主联名也可以向街道 办事处、乡（镇）人民政府提出成立业主大会的书面申请。 街道办事处、乡（镇）人民政府对符合条件的，应当会 同县（区）物业管理行政主管部门组建首次业主大会筹备组， 依法选举业主委员会，并办理相关备案手续。 第二十条首次业主大会筹备组由街道办事处、乡（镇） 人民政府、县（区）物业管理行政主管部门、社区党组织、 辖区公安派出所、社区居（村）民委员会、建设单位和业主 代表组成。建设单位未派员参加筹备组的，不影