1 黑龙江省住宅物业管理条例 （2020年12月24日黑龙江省第十三届人民代表大会 常务委员会第二十二次会议通过 ） 第一章 总 则 第一条 为了规范住宅物业管理活动，维护 住宅物业管 理相关主体的合法权益，营造良好的生活和工作环境，根 据《中华人民共和国民法典》、 《物业管理条例》等有关法律、 行政法规，结合本省实际，制定本条例。 第二条 本省行政区域内的 住宅物业管理以及相关监督 管理活动，适用本条例。 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是 指住宅区内的业主通过选聘物业服务人，由业主和物业服务人 按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关 场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫 生和相关秩序的活动。 物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。 第三条 物业管理应当坚持党委领导、政府主导、居民自治 、 多方参与、专业服务、行业自律的原则。 建立健全社区党建引领，居（村）民委员会、业主委员2会或者物业管理委员会、业主、物业使用人、物业服务人等共 同参与的治理机制；建立健全人民调解、行业性专业性调解 、 行政调解、司法调解的多元纠纷解决机制。 创新治理模式，利用大数据和云平台将物业管理融入 社区治理。推动物业服务线上线下融合发展，推 进物业管理 智能化。 鼓励和引导中国共产党党员、各级人大代表和政协委员 参与社区治理，推动在物业服务企业、业主委员会、物业管 理委员会中建立党组织 ，符合条件的社区党组织和居民委 员会成员通过法定程序兼任业主委员会成员。 第四条 县级以上人民政府应当加强对物业管理工作的 领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划和社区治 理体系，建立健全物业管理联席会议制度，协调解决重大 问题。将街道办事处、乡镇人民政府履行物业管理职责所需 经费纳入财政预算。鼓励设立行业性专业性人民调解组织， 依法调解物业管理纠纷。 县级以上物业行政主管部门负责本行政区域内物业管 理活动的监督管理工作，按照职责分工，履行下列职责： （一）贯彻、执行物业管理法律、法规和相关规定； （二）制定物业管理相关政策并组织实施； （三）指导、监督 建筑物及其附属设施的 维修资金（以 下简称维修资金）交存、管理和使用；3（四）组织物业管理相关人员业务培训； （五）建立或者共享物业管理信息平台； （六）指导、监督街道办事处或者乡镇人民政府物业管 理相关工作； （七）建立物业服务诚信评价 制度； （八）法律、法规规定的其他职责。 县级以上人民政府其他有关行政主管部门，按照各自 职责，做好相关监督管理工作。 第五条 街道办事处或者乡镇人民政府应当 统筹协调、监 督管理辖区内物业管理活动，履行下列职责： （一）组织、协助、指导业主大会成立和业主委员会选 举换届、物业管理委员会组建； （二）指导、监督业主大会、业主委员会或者物业管理 委员会依法履行职责； （三）测评业主委员会年度工作； （四）参加物业承接查验 ，指导、监督物业服务 项目移 交和接管； （五）指导、检查、监督物业服务人依法履行 义务，配 合采集物业服务信用信息； （六）依法调处物业管理纠纷； （七）依照法律授权规定行使相应的行政处罚权； （八）法律、法规规定 或者市、县级人民政府确定的其4他职责。 居（村）民委员会应当协 助街道办事处或者乡镇人民 政府做好与物业管理有关的 具体工作，并在筹备首次业主大会会议、选 举业主委员会、组建物业管理委员会时，协助做好相关人员推荐工作。 第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，制 定并组织实施自律性行业规范，规范 从业行为，调解行业 纠纷，促进物业服务人依法经营和 诚信服务。 物业服务人应当加强 对员工、物业服务外包人员的文明 服务教育和管理。 第七条 物业服务人应当执行县级以上人民政府依法实 施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工 作，并由县级以上人民政府 给予必要 的物资和资金支持。 对物业服务人执行政府依法实施的应 急处置措施和其 他管理措施，业主、物业使用人应当依法 予以配合，街道办 事处、乡镇人民政府应当 对物业服务人进行监督和指导。 第二章 物业管理区域以及相关配置 第八条 物业管理区域的划分，应当 遵循规划在先、自 然分割、功能完善、便民利民的原则，以建设用地 宗地确定 的用地范围为基础，综合考虑物业共用设施设备、建筑物规 模、社区建设、业主人数、自 然界线、有利于实施物业管理等5因素。 物业服务用房、供水、供气、供热、供电、消防、人防等配 套设施设备和相关共用场地 不能分割的，应当划分为一 个 物业管理区域；被道路、河道等分割为两个以上自然街坊或 者封闭小 区，且能明确共用配套设施设备维护管理责任的 可以分别划分为独立的物业管理区域；配套设施设备能 够 分割独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。 第九条 建设单位应当在办理商品房预售许可 或者现售 备案前，向所在地县级物业行政主管部门备 案物业管理区 域，并将经备案的物业管理区域在房屋 买卖合同中明示， 在商品房销售现场公示。经备案的物业管理区域，由县级物 业行政主管部门及 时告知 物业所在地街道办事处或者乡镇 人民政府。 本条例施行前已经划分物业管理区域， 但尚未向 物业 行政主管部门备案的，由物业服务人 或者业主委员会，或 者物业管理委员会 向物业所在地县级物业行政主管部门备 案。 已投入使用、尚未划分物业管理区域或者划分的物业管 理区域确需调整的，物业所在地县级物业行政主管部门应 当会同街道办事处或者乡镇人民政府，结合物业管理实际 在征求业主意见后确 定物业管理区域并 公告。 第十条 建设单位应当按照下列规定配 置物业服务用房 ；6物业服务用房一般包括物业办公用房，业主委员会办 公用 房，维修、保洁等辅助用房： （一）房屋总建筑面积五万 平方米以下的，按照不低 于建筑面积一百平方米的标准配置； （二）房屋总建筑面积五万 平方米以上二十五万平方 米以下的，按照不低于总 建筑面积千 分之二的标准配置； （三）房屋总建筑面积超 过二十五万平方米的，超过 部分按照不低于总 建筑面积千 分之一的标准配置； （四）分期开发建设的，首期配置建筑面积不得低于 一百平方米，后期建设应当按照标准配齐物业服务用房； （五）业主委员会办公用房建筑面积，不得低于 二十 平方米。 未经业主大会同意，物业服务人不得改变 物业服务用 房的用途。 第十一条 物业办公用房、业主委员会办 公用房应当位 于地面以上并能够独立使用，具备供水、排水、供热、供电、 通信以及通风、采光等使用功能和独立通道。所在楼层不得 高于二层，但配置电梯 和单独建设的除外。 国土空间 规划行政主管部门在 核发建设工程规划许可 证时，应当在附图中注明物业办公用房、业主委员会办 公用 房的具体位置和面积。建设单位应当按照建设工程规划 许可 证注明 的位置和面积进行建设。7第三章 业主、业主组织和物业管理委员会 第十二条 房屋的所有权人为业主。 基于人民法院、仲裁机构作出的生效法律文书，以及征 收安置 、继承、受遗赠 、买卖、赠与、合法建造等事由合法 占有 房屋，但尚未 依法办理不动产登记的自然人、法人和非法人 组织，在物业管理中 享有业主权利，承担业主义务。 业主在物业管理中的权利、 义务，依照法律、法规规定 以及管理规约、物业服务合同约定 确定。 第十三条 物业管理区域内的下列部分 依法属于业主共 有： （一）道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共 绿地或者明示属于个人的除外； （二）占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽 车的车位； （三）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构 部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等 附属设施、设备， 避难层 、架空层 、设备层或者设备间等结构 部分； （四）物业服务用房 、其他公共场所和公用设施，以及 其他依法属于业主共有的共用部 位、共用设施设备；8（五）法律、法规规定 或者房屋买卖合同依法约定 的其 他共有部分。 不动产（房屋所有权） 首次登记时 ，未对包括大堂、物 业服务用房、门卫用房、设备 间和其他公共场所在内的业主 共有部分进行登记的，共有的业主、业主委员会或者物业管 理委员会可以在建设工程交付使用后，到不动产登记机关 依法申请登记 。 第十四条 业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 业主大会由物业 管理区域内全体业主组成。符合下列条件 之一的，建设单位 应当向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府 提出召开 首次业主大会会议的 申请，十名以上业主也可以联名申请： （一）交付房屋专有部分建筑 面积超 过建筑物总面积 百分之五十的； （二）交付房屋套数超过房屋总套数百分之五十的； （三）首套房屋交付满两 年且交付房屋套数超过房屋 总套数百分之二十五的。 分期开发建设的住宅项目，其首期交付使用房屋满足 前款规定条件之一的，按照前款规定执行。 符合本条第一款和第二款规定条件建设单位未提出申 请的，街道办事处、乡镇人民政府应当责 令限期改正 ；逾期 仍未申请 的，街道办事处、乡镇人民政府应当 启动业主大会 筹备工作。