湖州市人民代表大会常务委员会 公报 2021年 第1期 湖州市人大常委会办公室 湖州市物业管理条例 （2021年3月4日湖州市第八届人民代表大会第六次会议通过2021 年3月26日浙江省第十三届人民代表大会常务委员会 第二十八次会议批准） 目录 第一章总则 第二章 业主和业主组织 第三章 前期物业管理 第四章牛 物业管理服务 第五章 物业使用与维护 第六章 法律责任 第七章附则 第一章总则 第一条为了规范物业管理活动，维护业主、物业服务人和其他当事 人的合法权益，营造美好宜居环境，推进社区治理现代化，根据《中华人 民共和国民法典》《物业管理条例》和《浙江省物业管理条例》等有关法 律、法规，结合本市实际，制定本条例。 第二条本市行政区域内的物业管理、使用及其监督活动适用本条 例。 第三条物业管理遵循党建引领、以人为本、权责统一，以及业主自 治、专业服务、政府监管相结合的原则。 第四条市、区县人民政府应当将物业管理纳入基层治理体系，加强 92 对物业服务行业的培育，推进物业管理市场化、规范化、标准化。 南太湖新区管理委员会根据授权、委托，在所辖区域内履行区县人民 政府职责。 第五条市住房和城乡建设行政主管部门（以下称市物业主管部门） 负责全市区域内物业管理活动的指导和监督管理，制定物业管理相关政策 和示范文本，发布物业服务等级标准，指导物业服务行业协会开展行业自 律等工作。 区县住房和城乡建设行政主管部门（以下称区县物业主管部门）负责 辖区内物业管理活动的监督管理，指导街道办事处、乡镇人民政府开展柜 关工作，并会同街道办事处、乡镇人民政府定期开展业主委员会成员培训。 发展改革、公安、司法行政、财政、自然资源和规划、生态环境、应 急管理、市场监督管理、人民防空、大数据、综合行政执法等部门应当按 照各自职责，做好相关的监督管理工作。 第六条街道办事处、乡镇人民政府应当将物业管理作为基层治理的 重要内容，负责指导业主大会成立、业主委员会选举等工作，协调物业管 理与社区治理、社区建设的关系，调处化解物业管理矛盾纠纷。 居（村）民委员会应当对业主自治进行指导和监督，协助街道办事处、 乡镇人民政府做好物业管理的监督管理工作，推进社区治理。 第七条建立健全社区、村党组织领导下的居（村）民委员会、业主 委员会、物业服务人议事协调机制，发挥所在社区的企业事业单位、社会 组织、联系社区的有关部门等参与物业管理活动的积极性，促进和谐社区 建设。 国家公职人员、人大代表、政协委员、先进模范等应当带头遵守物业 管理相关规定，充分发挥示范引领作用。 第八条物业服务行业协会应当加强行业自律，规范服务行为，促进 物业服务企业诚信经营，开展行业守信激励和失信惩戒，推动行业健康有 序发展。 93 第九条业主委员会、物业服务人、业主以及有关组织和个人参与基 层治理、文明建设等活动表现突出的，市、区县人民政府应当给予表扬奖 励。 物业服务人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施的，区 县人民政府给予必要的物资和资金支持。 第十条鼓励开发、采用新技术、新方法，促进互联网、物联网等技 术与物业管理的融合，提高物业管理、服务的智能化水平，并依法保护个 人信息安全。 市物业主管部门应当建设统一的物业管理数字化信息平台。 第二章业主和业主组织 第十一条业主在物业管理活动中，享有法律、法规规定的权利，并 应当履行法律、法规规定的义务。 第十二条物业管理区域具备业主大会成立条件的，街道办事处、统 镇人民政府指导业主成立业主大会筹备组（以下简称筹备组），筹备召开 首次业主大会会议。区县物业主管部门应当对筹备召开首次业主大会会议 给予业务指导。 筹备组由业主和建设单位、街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民 委员会的人员组成。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村） 民委员会的人员担任。 筹备组由五至十一人单数组成，其中业主人数不低于筹备组总人数的 百分之五十。参加筹备组的业主由街道办事处、乡镇人民政府或者居（村） 民委员会组织业主推荐产生。具有本条例第十七条所列情形之一的业主 不得参加筹备组。 筹备组应当自成立之日起三日内，将成员名单在物业管理区域内显著 位置公示，公示时间不得少于七日，可以同时通过电子信息技术的方式告 94 知全体业主。业主对成员名单有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协 调解决。 第十三条筹备组负责下列工作： （一）确认业主身份，确定业主人数、所拥有的专有部分面积； （二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容； （三）草拟管理规约、业主大会议事规则； （四）确定首次业主大会会议表决规则： （五）制定业主委员会成员候选人产生办法，确定业主委员会成员候 选人名单； （六）制定业主委员会选举办法： （七）召开首次业主大会会议的其他准备工作 筹备组应当于首次业主大会会议召开十五日前将会议时间、地点、议 题和议程通知全体业主。业主有异议的，筹备组应当记录并作出答复。 筹备组成立后三个月内应当组织召开首次业主大会会议。业主大会成 立后，筹备组自动解散。 第十四条首次业主大会会议的筹备经费由建设单位按照市、区县人 民政府制定的标准承担，在建设单位办理竣工验收备案前，将筹备经费存 入街道办事处、乡镇人民政府以竞争性方式选择产生的银行账户。筹备经 费应当专户储存，专款专用。 第十五条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则 （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）设立业主委员会候补委员制度； （五）聘请执行秘书、财务人员等； （六）确定有关人员的报酬或者补贴： （七）选聘和解聘物业服务人； 95 （八）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （九）筹集建筑物及其附属设施的维修资金： （十）改建、重建建筑物及其附属设施； （十一）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动； （十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且 人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第九项至第十一项规定 的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人 数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部 分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。 成立业主大会的，可以由业主大会依法决定物业管理事项；未成立业 主大会的，可以由居（村）民委员会组织业主依法共同决定物业管理事项 第十六条业主委员会是业主大会的执行机构，由五至十一人单数组 成，每届任期三年至五年，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告业主委员会履职、财务收支情况和物 业管理实施情况； （二）拟定物业服务人选聘方案； （三）根据业主大会决定，代表业主与物业服务人签订物业服务合同： （四）及时了解业主对物业服务的意见、建议，监督和协助物业服务 人履行物业服务合同； （五）督促业主、非业主使用人遵守管理规约，督促业主交纳拖欠的 物业费、建筑物及其附属设施的维修资金； （六）协助居（村）民委员会调解业主、非业主使用人、物业服务人 因物业使用、维护和管理产生的纠纷 （七）根据业主大会决定，组织、监督物业共有部分的经营、使用； （八）制作和保管会议记录、业主名册、业主委员会选举以及备案材 料、共有物业档案、财务相关资料和工作档案； 96 （九）配合街道办事处、乡镇人民政府、居（村）民委员会做好物业 管理区域的社区建设工作； （十）法律、法规规定和业主大会赋予的其他职责。 业主委员会应当于会议召开三日前，将业主委员会会议的内容和议程 在物业管理区域内显著位置公示，听取业主的意见。召开会议时可以邀请 物业主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府、居（村）民委员会派员列 席，也可以邀请业主列席。 第十七条业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强、具有一 定组织能力的业主担任。鼓励中国共产党党员、具备专业知识的业主参选 业主委员会成员。管理规约、业主大会议事规则可以规定，有下列情形之 一的，不得担任业主委员会成员： （一）因故意犯罪被处刑罚正在执行、执行完毕未满五年，或者涉嫌 犯罪被限制人身自由的； （二）因物业管理相关违法行为受到行政处罚未满一年的； （三）违反约定拒交物业费，经人民法院、仲裁机构生效法律文书确 认，拒不执行的； （四）违反社会公德、职业道德、家庭美德，造成不良影响的： （五）业主大会决定的其他情形。 区县物业主管部门应当会同有关部门建立业主委员会成员候选人资 格信息查询服务机制。 第十八条业主委员会成员应当认真履行职责、承担业主委员会安排 的工作任务，不得有下列行为： （一）本人、配偶及其直系亲属在本物业管理区域的物业服务企业任 职或者投资入股； （二）擅自动用建筑物及其附属设施的维修资金、公共收益，或者侵 占、挪用业主共有财物； （三）利用职务上的便利，索取或者非法收受物业服务人、有利害关 97