宿迁市住宅物业管理条例 （2017年10月27日宿迁市第五届人民代表大会常务委员会第五 次会议通过2017年12月2日江苏省第十二届人民代表大会常务委 员会第三十三次会议批准根据2021年4月28日宿迁市第五届人民 代表大会常务委员会第二十九次会议通过，2021年5月27日江苏省第 十三届人民代表大会常务委员会第二十三次会议批准的《宿迁市人 民代表大会常务委员会关于修改<宿迁市住宅物业管理条例》的决 定》修正) 目录 第一章总则 第一章总则 第二章业主自我管理组织 第一条为了规范住宅物业管理活动，维护 第一节业主大会 物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和生 第二节业主委员会 活环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院 第三节物业管理委员会 《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》及相关 第三章新建物业的前期管理 法律、法规,结合本市实际，制定本条例。 第一节前期物业服务 第二条本市行政区域内住宅物业的使用、 第二节前期物业的承接查验 维护、服务及其监督管理活动，适用本条例。 第三节 物业服务用房 本条例所称住宅物业管理（以下简称物业管 第四章物业服务 理），是指业主通过选聘物业服务企业，或者业主 第一节 物业服务企业 自行对住宅物业管理区域（以下简称物业管理区 第二节物业服务合同 域)内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和 第三节物业服务收费与收益 相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和 第五章物业的使用和维护 相关秩序的活动。 第一节物业的使用 第三条市人民政府应当加强对物业管理 第二节物业的维护 工作的组织领导，县(区)人民政府应当建立联席 第六章法律责任 会议制度，协调处理物业管理工作中的重大问 第七章附则 题。 第四条市物业管理行政主管部门负责本 市物业管理活动的统一指导、监督和管理。县 —175— （区）物业管理行政主管部门负责辖区内物业管 域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会。 理活动的监督管理工作。开发区、园区、旅游度假 物业管理区域内业主户数超过三百户的，可 区托管的区域,其物业管理活动的监督管理工作 以成立业主代表大会履行业主大会职责。 由市、县（区）人民政府确定的部门负责。 物业管理区域内业主人数较少且经全体业 住房和城乡建设、城市管理、发展和改革、自 主一致同意，决定不成立业主大会、业主代表大 然资源和规划、公安、生态环境、水利、市场监督 会（以下统称业主大会)的，由业主共同履行业主 管理等行政主管部门按照各自职责，做好物业管 大会、业主委员会职责。 业主大会自首次业主大会会议审议通过管 理相关工作。 理规约和业主大会议事规则之日起成立。 街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责 负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督， 第九条业主代表大会代表一般不少于三 并明确物业管理专门机构和专职人员。 十人，由业主按楼（幢）、单元、楼层为单位推选产 居(村)民委员会应当协助街道办事处（乡镇 生，每楼（幢）至少有一名业主代表。 人民政府)做好物业管理相关工作。 第十条符合下列条件之一的，应当召开首 第五条县(区)物业管理行政主管部门应 次业主大会会议： 当加强对街道办事处（乡镇人民政府)物业管理 （一）物业管理区域内房屋出售并交付使用 机构、物业服务企业和业主委员会等相关人员的 的建筑面积达到或者超过百分之五十的； 法律法规和业务知识培训，提高物业管理与服务 （二)物业管理区域内业主已人住户数的比 水平，所需经费列人本级人民政府财政预算。 例达到或者超过百分之五十的； 符合成立业主大会条件的，应当按照有关法 物业服务行业协会应当加强行业自律管理， 依法制定和组织实施自律性规范。 律、法规规定的程序筹备成立业主大会。 第六条物业管理实行信用管理制度，对与 第十一条首次业主大会会议筹备经费由 物业管理相关的各方利益主体的失信行为进行 建设单位承担，建设单位应当在办理房屋所有权 惩戒。 初始登记之前，按照相关标准将首次业主大会会 议筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府)开 第二章业主自我管理组织 立的专有账户，供业主大会筹备组使用。 首次业主大会召开后，业主大会筹备组应当 第一节业主大会 将筹备经费的使用情况向全体业主公布，接受全 体业主的监督。筹备经费的结余部分应当返还建 设单位，县(区)物业管理行政主管部门应当对首 第七条房屋的所有权人为业主。尚未进行 房屋权属登记，但基于买卖、赠与、征收补偿等已 次业主大会会议筹备经费使用情况进行监督。 经合法占有该房屋的人，在物业管理和服务中视 第十二条首次业主大会会议筹备组由业 主、建设单位、公安机关、街道办事处（乡镇人民 为业主。 业主应当依照法律、法规和管理规约（临时 政府）、居(村)民委员会等派员组成，筹备组组长 管理规约)行使权利，履行义务。 由街道办事处(乡镇人民政府)指定人员担任。 第八条业主大会根据划定的物业管理区 筹备组由五至十一人的单数成员组成。其 — 176 — 中，业主成员不少于筹备组成员总数的百分之六 府)外，其他任何单位和个人不得组织召开业主 十，由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐 大会会议。 产生。 第十五条下列事项由业主大会决定： 业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处 (一)制定和修改业主大会议事规则； (乡镇人民政府)协调解决。 (二)制定和修改管理规约; 第十三条筹备组成员应当符合下列条件： （三）选举业主委员会或者更换业主委员会 (一)具有完全民事行为能力； 成员； (二)本人及其配偶、直系亲属未在同一物业 （四）制定物业服务内容及标准，物业公共服 管理区域内提供前期物业服务的企业任职； 务费、代收代交费用收费方案，公摊费用分摊方 (三)无索取、非法收受建设单位、物业服务 式; 企业的利益或者报酬的行为； (五)选聘和解聘物业服务企业； (四)无严重失信行为； (六)使用住宅专项维修资金； (五)法律、法规规定的其他条件。 (七)筹集住宅专项维修资金； 筹备组中的业主成员应当从遵纪守法、热心 （八)改变共用部位、共用设施设备的用途， 公益事业、责任心强、具有一定组织能力，并且本 改建、重建建筑物附属设施； 人及其配偶、直系亲属未在本物业管理区域建设 (九)决定或者授权业主委员会决定共用部 单位任职的业主中产生。 位、共用设施设备的经营方式； 第十四条业主大会会议分为定期会议和 （十）管理、使用和分配公共收益； 临时会议。 （十一）有关行使共同管理权利的其他重大 业主大会定期会议，由业主委员会按照业主 事项。 大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一 由业主大会决定的事项，应当由专有部分面 的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时 积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之 会议： 二以上的业主参与表决,并经参与表决专有部分 面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业 （一）专有部分占建筑物总面积百分之二十 以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的； 主同意。决定前款第七项至第九项规定的事项， (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时 应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的 处理的； 业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。 (三)业主大会议事规则或者管理规约规定 业主大会作出前款第八项决定，应当符合有 的其他情形。 关法律、法规的规定，并依法办理有关手续。 业主委员会不按照规定组织召开业主大会 业主大会议事规则应当对业主大会议事方 定期会议和临时会议的，由街道办事处（乡镇人 式、表决程序等作出约定；成立业主代表大会的， 民政府)责令限期组织召开。逾期仍不组织召开 还应当对业主代表的推选方式、表决办法等作出 的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织召开，并 约定。 公告全体业主。 第十六条业主大会会议可以采用集体讨 除业主委员会和街道办事处（乡镇人民政 论、书面征求意见或者运用电子信息平台等形式 177 镇人民政府）公安机关、居（村）民委员会等派员 召开。讨论的事项需要表决的,按照有关法律、法 组成,组长由街道办事处(乡镇人民政府)指定人 规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法 员担任。换届改选小组由五至十一人的单数成员 执行。 组成，其中业主成员应当不少于换届改选小组人 市、县物业管理行政主管部门应当建立电子 数的百分之六十，由街道办事处（乡镇人民政府） 信息平台，为业主大会的召开和讨论、表决有关 在业主中推荐产生。 事项提供服务。 换届改选小组的成员名单应当在物业管理 区域内显著位置公示。 第二节业主委员会 第二十一条除发生危及房屋安全和人身 财产安全的紧急情况，需要立即使用专项维修资 第十七条业主委员会由业主大会依法选 举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大 金对物业进行维修、更新、改造外，换届改选小组 产生至新一届业主委员会选举产生期间，业主委 会决定的事项,接受业主的监督。 员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理 业主委员会以其选举产生之日为成立日期。 第十八条业主委员会由五至十一人的单 事项，组织召开业主大会会议。 第二十二条业主委员会应当自换届改选 数成员组成，每届任期三至五年，委员可以连选 小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭 连任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委 证、业主名册、会议纪要等档案资料、印章及其他 员中推选产生。 属于业主大会所有的财物移交街道办事处（乡镇 第十九条业主委员会应当自选举产生之 人民政府)保管。业主大会、业主委员会依法需要 日起三十日内，持业主大会通过的相关文件和资 使用上述资料物品的，街道办事处（乡镇人民政 料到街道办事处(乡镇人民政府)办理备案手续。 府)应当及时提供。 文