双鸭山市住宅物业管理条例 （2021年5月28日双鸭山市第十六届人民代表大会常务 委员会第三十次会议审议通过， 2021年6月24日黑龙江省第 十三届人民代表大会常务委员会批准。） 第一章 总 则 第一条 为了规范住宅物业管理活动 ,维护业主、 物业使用人 、 物业服务企业和其他管理人的合法权益，营造美好宜居环境，根 据 《中华人民共和国民法典》 、 《物业管理条例》 和 《黑龙江省住宅 物业管理条例》 等有关法律、 法规，结合我市实际，制定本条例。 第二条 本市行政区域内的住宅物业管理及其相关活动适 用本条例。 第三条 市、 县（区）人民政府应当加强对住宅物业管理工 作的领导，将物业管理纳入本地现代服务业发展规划和社区治 理体系，制定扶持政策和激励措施 ,建立物业管理综合协调机制 ， 统筹推进社区治理和物业管理工作。 第四条 市物业行政主管部门组织实施本条例，负责本市 — 1 —行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责 ： （一）制定物业管理相关政策和物业服务行业规范； （二）建立物业服务诚信评价制度； （三）建筑物及其附属设施的维修资金（以下简称维修资 金）的监督管理工作； （四）组织物业管理相关人员业务培训； （五）指导和监督县（区）物业行政主管部门开展物业管 理活动的监督管理工作； （六）指导和监督本市物业服务行业协会开展行业自律和 服务工作； （七）调处重大物业管理矛盾纠纷； （八）依法承担的其他职责。 第五条 县（区）物业行政主管部门负责本行政区域内物 业管理活动的监督管理工作，具体履行下列职责： （一）监督管理前期物业服务招标投标、 物业承接查验、 维 修资金交存和管理、使用等物业管理活动； （二）物业管理区域、物业服务合同备案； （三）开展物业服务企业及其项目负责人的信用信息征集、 核查和监管； （四）对物业企业的服务等级进行评定； — 2 —（五）组织本行政区域内物业管理相关人员业务培训； （六）指导和监督街道办事处、 乡镇人民政府开展物业管理 相关工作； （七）调处物业管理矛盾纠纷； （八）依法承担的其他职责。 第六条 市、 县（区）人民政府其他有关部门按照各自职责 ， 做好物业管理相关工作： （一）城市管理综合执法部门负责查处物业管理区域内违 规饲养家畜家禽，占用和损坏绿地，私自张贴广告等违法违规 行为； （二）住房城乡建设部门负责物业管理区域内房屋工程质 量验收，督促建设单位履行保修义务，及时处理业主有关保修 期内房屋工程质量方面的投 诉； （三） 公安部门负责指导物业管理区域内治 安防范工作， 依法查处物业管理区域内 影响公共安全、公共秩序的违法行为， 对监控安防等开展监督 检查； （四）市 场监督部门负责物业管理区域内的 电梯、锅炉等特 种设备的 安全监察工作，查处 特种设备安装、改造、 维修和使用 中的违法行为； （五）价 格主管部门负责物业管理区域内物业服务收 费的 — 3 —监督管理工作，依法查处各 类价格违法行为； （六） 生态环境部门负责物业管理区域内环境保护监督管 理，按照部门职 能分工依法查处 烟尘污染等违法违规行为； （七） 卫生健康部门负责物业管理区域内 传染病防治，打 击非法行医； （八）民政部门负责监督、 指导物业管理区域内居（ 村）民 委员会、业主大会、业主委员会开展自治管理活动； （九）应急管理部门负责物业管理区域内 消防安全的监督管 理； （十）人 防主管部门负责物业管理区域内人 防工程维护管 理的监督 检查； （十一） 司法行政部门负责指导物业管理区域内物业管理 纠纷的人民调 解工作； （十二） 供水、排水、供电、供气、供热、 通信 运行、 环境 卫生、 园林绿化、秩序维护、 设施设备维护等 专项服务的主管部门依法 依规履行相应的职责。 第七条 街道办事处、 乡镇人民政府应当指导、 协调和监督 辖区内物业管理活动，统筹推进社区建设、 社区管理和物业管理 ， 具体履行下列职责： （一）指导和协 助业主召开业主大会会议、 选举业主委员会； — 4 —（二）指导和监督业主大会和业主委员会依法履行职责； （三）组织业主表 决、聘请专业物业服务企业 或者其他管理 人为老旧住宅小区提供基本物业服务； （四）协 助县（区）物业行政主管部门做好物业服务企业 日常监管、物业承接查验备案、物业服务交接、物业服务企业及 其项目负责人信用信息 采集等工作； （五） 召集物业管理 联席会议，协调 解决应急维修等重大 物业管理 问题和调处物业管理矛盾纠纷； （六）依法承担的其他职责。 居民委员会、 村民委员会 在街道办事处、 乡镇人民政府的指 导下开展 与物业管理有关的具体工作。 第八条 物业管理行业协会应当 在主管部门的指导和监督 下，依法制定和组织实施自律 性规范，调处物业管理纠纷，促 进物业服务企业依法诚信 经营，推动物业管理 健康发展。 倡导本市法律、 会 计、 评估等专业服务机 构参与到物业管理 和服务活动中。 第二章 业主组织和物业管理委员会 第九条 业主大会 由物业管理区域内 全体业主组 成。一个住 宅物业管理区域 只能成立一个业主大会。 — 5 —第十条 下列事项 由业主共同 决定： （一）制定和修 改业主大会议事规 则； （二）制定和修 改管理规 约； （三） 选举业主委员会 或者更换业主委员会 成员； （四） 选聘和解聘物业服务企业 或者其他管理人； （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金； （七） 改建、重建建筑物及其附属设施； （八） 改变共有部 分的用途或者利用共有部 分从事经营活 动； （九）物业服务区域调 整、决定业主自行管理、 确定和调 整 物业服务合同内 容、支配共有资金、业主大会和业主委员会工作 经费的筹集和管理、 业主委员会 成员工作 补贴以及 聘用专职人员 数量和薪酬等有关共有和共同管理权 利的其他重大事项。 业主委员会、 物业管理委员会等其他主体 不得决定本条第一 款规定的事项。 第十一条 管理规 约就物业的使用、 维护、 管理，业主共同 权益、 业主义务、 共有资金、 审 计制度、 印章管理、 违 约责任等事 项依法作 出约定。 业主大会议事规 则就业主大会的 名称、 议事方 式、 业主投 票 — 6 —权数认定方法、 表 决程序，业主委员会的 选举和议事规 则、 人员 组成、职责、 任期及职务 终止等事项依法作 出约定。 管理规 约和业主大会议事规 则不得违反法律、 法规， 不得违 背公序良俗，不得损害国家利益和社会 公共利益，不得制定对 部分业主显失公平的内容。 管理规 约和业主大会议事规 则的示范 文本由市物业行政主管部门制定 公布。 第十二条 业主大会通过的 管理规 约和作出的决定，对 全 体业主、物业使用人具有 约束力。 第十三条 业主大会会议 分为定期会议和 临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规 则的规定， 由 业主委员会组织 召开。 有下列 情况之一的，业主委员会应当及时 召集业主大会 临时会议。 （一）有20%以上业主提议的； （二）发 生重大事 故或紧急事件需要及时处理； （三）业主大会议事规 则或管理规 约约定需要召开业主大 会会议的其他 情形。 业主委员会应当 召开业主大会会议 而不组织召集的，由街 道办事处 或者乡镇人民政府责 令限期召开；业主委员会 逾期仍 未召开业主大会会议的， 可以由住宅物业 所在地社区居（ 村） 民委员会 在街道办事处 或者乡镇人民政府的指导和监督下组织 — 7 —召开。 第十四条 业主委员会 是业主大会的执行机 构，对全体业 主负责，接 受业主监督， 除履行法律法规规定的职责 外，应当 履行下列职责： 　　（一）执行业主大会会议的 决定； 　　（二）协调、处理 涉及物业管理的共同事务； 　　（三）监督物业管理区域内物业共用部位、 共用设施设备的 使用； 　　（四）督促物业服务人制定 并实施突发公共卫生事件等突 发事件应急预案； 　　（五）督促业主 配合或者执行政府依法实施的应 急处置措 施和其他管理措施； 　　（六）依法维护业主合法权益； （七）依照管理规 约或者业主大会的 决定对公共收益的收 支情况进行管理，以业主大会 或者业主委员会 名义依照有关规 定开立 银行账户。 第十五条 业主委员会根据住宅物业管理区域规 模，由5 至15人单数委员组 成。 首次业主大会 选举产生业主委员会。 分期建设 或者尚有部分 物业未交付使用的住宅物业 达到成立业主大会条 件时，业主大 — 8 —